Fintech será a primeira a oferecer, no Brasil, em que imóvel pode servir como garantia para uma espécie de previdência complementar
Quase 15 anos depois do surgimento oficial do “home equity” no Brasil, o Banco Central (BC) aprovou no fim do ano passado, dentro do seu programa de sandbox, outro projeto voltado a gerar liquidez a partir dos imóveis. A fintech LendMe vai testar a hipoteca reversa, uma espécie de linha em que o imóvel é usado para gerar uma espécie de “previdência complementar” para idosos.
Elyseu Mardegan, fundador e CEO da LendMe, foi um dos pioneiros na implementação do home equity no Brasil e conta que a hipoteca reversa foi desenvolvida no Canadá nos anos 1960. Com ela, um aposentado que construiu um patrimônio imobiliário ao longo da sua vida consegue usá-lo para conseguir uma renda extra sem se desfazer do imóvel, ou seja, ele continua morando naquela casa. A lógica e a mesma nos dois produtos: usar o imóvel como garantia e, assim, dar liquidez ao cliente.
Na hipoteca reversa o banco faz uma avaliação do imóvel e, com base nesse valor, existem três opções de empréstimo. Se o imóvel vale R$ 1 milhão, por exemplo, o cliente pode optar por receber de uma vez 50% desse valor; ou recebe uma parte à vista e outra parcelada ao longo da sua vida; ou todo o valor é parcelado, funcionando como uma complementação de renda. O contrato vai até o fim da vida da pessoa – ou do casal. A partir daí, a família tem duas opções: quitar o saldo devedor e ficar com o imóvel, ou permitir que ele vá a leilão e, quando vendido pelo banco, os herdeiros ficam com a diferença que lhes cabe.
“Entrevistamos mais de 1,5 mil pessoas acima de 60 anos e a aceitação para esse projeto foi muito boa”, diz Mardegan. “O Brasil está envelhecendo e a aposentadoria pública é incapaz de dar uma vida digna às pessoas. Muitos idosos têm um imóvel de valor razoável, mas não podem se desfazer dele porque senão não têm onde morar”, acrescenta.
Estima-se que há no país 5,7 milhões de imóveis de propriedade de pessoas acima de 60 anos, com valor bruto de R$ 800 bilhões.
Durante o período em que o projeto estiver no sandbox do BC, será avaliada a idade mínima para o cliente se candidatar à hipoteca reversa – a premissa inicial é que seja de 67 anos – e também a parcela do imóvel que pode vir a ser hipotecada. Esta pode variar de 20% até 50%, para imóveis de até R$ 3 milhões. Na fase piloto serão feitos alguns pouco contratos, em São Paulo e em outras cidades. O contrato deve ter dois seguros atrelados, um para cobrir eventuais gastos adicionais caso o cliente supere a longevidade prevista nas tábuas atuariais e outro para evitar perdas se o imóvel tiver uma desvalorização acentuada.
O prazo do sandbox é de um ano, renovável por mais um, mas o executivo afirma acreditar que a extensão não será necessária. Uma vez aprovado o produto, não só a LendMe poderá oferecê-lo, mas qualquer instituição financeira. Em outros países onde a modalidade já existe, o mercado é dominado pelos grandes bancos, que já atuam no mercado imobiliário, e por seguradoras. Madergan diz que, assim como no home equity, a lei do novo marco de garantias também pode ser um catalisador para a hipoteca reversa.
Atualmente, a LendMe atua como correspondente bancário mas, nos testes permitidos pelo BC, vai operar como se fosse uma sociedade de crédito direto (SCD). Se o projeto for aprovado, ela já sairá com a licença de SCD. Mardegan diz que, em tese, a criação da hipoteca reversa não precisaria ser via sandbox, mas depois de experimentar tantos dificuldades no início do home equity, achou melhor buscar a segurança desse ambiente. “Existe uma série de pontos que precisarão ser definidos, inclusive envolvendo outras autoridades. A hipoteca reversa será computada como fonte de renda? Em alguns países e, em outros, não. É um empréstimo, sobre o qual incidiria IOF [Imposto sobre Operações Financeiras]? São vários pontos a se debater. ”
A LendMe foi criada no fim de 2019 e começou mesmo a fechar operações de home equity em 2021, tendo liberado R$ 15 milhões. A fintech deve concluir em breve uma rodada de aporte série A e prevê fazer R$ 80 milhões em crédito neste ano e R$ 150 milhões no próximo.
Fonte: Valor Econômico, por Álvaro Campos
https://valor.globo.com/financas/noticia/2022/01/19/hipoteca-reversa-tambem-dara-liquidez-ao-imovel.ghtml